Makalah Perlindungan Konsumen Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

MAKALAH

“Perlindungan Konsumen Kredit Pemilikan

Rumah (KPR)”

Makalah ini di susun untuk memenuhi tugas mata kuliah

“Hukum Perlindungan Konsumen”

Dosen Pengampu :

Zulfatun Nikmah, M.H.

 

Disusun oleh:

Kelompok 03

1.  Fajrina Eka Wulandari                2821133004

2.  Lailatunikmah                             2821133008

3.  Novi Eka Prismelia                       2821133013

4.  Zulia Khoirun Nisa’                     2821133017

Fakultas Syari’ah dan Ilmu Hukum

Jurusan Hukum Ekonomi Syariah (HES) Semester 5

Institut Agama Islam Negeri Tulungagung

(IAIN) Tulungagung

Tahun Akademik 2015

KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmad serta hidayah-Nya kepada penulis sehingga penulis bisa menyelesaikan makalah ini dengan baik dan tepat waktu. Tak lupa sholawat serta salam semoga tetap terlimpahkan kepada Nabi besar kita Muhammad SAW yang telah menuntun kita dari zaman jahiliyah menuju zaman Islamiyah yang terang benderang ini.

            Ucapan terimakasih tak lupa penulis sampaikan kepada pihak-pihak yang telah ikut membantu dalam terselesaikannya makalah ini, antara lain:

1.      Ibu Zulfatun Nikmah,M.H. selaku dosen Hukum Perlindungan Konsumen yang telah memberikan penjelasan dan petunjuk terkait dengan tema makalah ini

2.      Kedua orang tua penulis yang telah membantu penulis baik dalam sumbangan secara materi maupun nonmateri

3.      Teman-teman penulis yang ikut membantu dalam pengumpulan buku-buku sebagai daftar pustaka

4.      Pihak-pihak lain yang tidak bisa disebutkan satu persatu yang ikut serta dalam pembuatan makalah ini

Dalam pembuatan makalah ini tentunya masih banyak kesalahan dan segala kekurangan. Oleh sebab itulah, penulis sangat terbuka terhadap kritik dan saranatas segala kekurangan yang ada di dalam makalah ini. Jauh dari itu penulis berharap makalah ini masih tetap bisa diambil manfaatnya oleh pembaca. Aamiin..

Tulungagung, 12 November 2015

 Tim Penyusun

DAFTAR ISI

Halaman Cover...................................................................................................... i

Kata Pengantar...................................................................................................... ii

Daftar Isi............................................................................................................... iii

BAB I PENDAHULUAN................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang................................................................................................ 1

1.2 Rumusan Masalah........................................................................................... 2

1.3 Tujuan Penulisan............................................................................................. 2

BAB II PEMBAHASAN..................................................................................... 3

2.1 Pengertian Kredit Pemilikan Rumah (KPR)................................................... 3

2.2 Aplikasi Sistem KPR....................................................................................... 5

2.3 KPR dalam Perspektif Hukum Positif ........................................................... 8

2.4 Contoh Kasus Konsumen KPR....................................................................... 12

BAB III PENUTUP............................................................................................. 15

3.1 Kesimpulan...................................................................................................... 15

3.2 Saran................................................................................................................ 15

Daftar Pustaka....................................................................................................... 16

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

        Ekonomi adalah sebuah ilmu yang mempelajari tentang bagaimana cara memenuhi kebutuhan manusia melalui sebuah alat pembayaran yang identik namanya dengan uang baik dalam bentuk kertas, logam dan yang lainnya. Pemenuhan kebutuhan manusia melalui pembelajaran ekonomi adalah mengeluarkan sedikit dengan hasil yang banyak atau berorientasi kepada sebuah keuntungan.

        Jika berpikir tentang keuntungan maka yang ada dibenak kita tentunya adalah bagaimana cara mencari uang. Banyak orang yang mencari keuntungan dengan menjual barang atau jasa. Jika hubungannya dengan penjualan maka akan berhubungan dengan orang lain yang bersifat jamak atau tidak hanya satu orang melainkan banyak orang.

        Berhubungan dengan orang banyak mengandung peraturan-peraturan yang harus ditaati. Peraturan tersebut ada yang memang berasal dari kebiasaan masyarakat itu sendiri namun ada juga yang tertulis dari pemerintah. Dalam kaitannya dengan penjualan barang atau jasa maka dikenallah hukum perlindungan konsumen. Hukum yang mengatur tentang bagaimana para pelaku usaha harus bertindak pada konsumen dan apa hak yang bisa mereka peroleh dari konsumen serta hak dan kewajiban konsumen.

        Konsumen memiliki banyak kebutuhan yang harus dipenuhi. Terutama tentang kebutuhan primer yakni sandang, pangan dan papan. Untuk masalah sandang dan pangan toko yang ada di sekitar kita telah bisa mengatasi permasalahan kebutuhan kita. Namun jika permasalahannya papan tentunya toko tidak bisa menyediakannya secara langsung. Kita perlu memiliki tanah dulu baru bisa membangun rumah. Proses yang sangat lama dan membutuhkan dana yang banyak pula.

        Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu solusi yang cocok untuk permasalahan kebutuhan akan papan ini. Namun banyak yang belum tahu apakah KPR itu sendiri dan hal-hal yang ada di dalamnya. Padahal masalah KPR ini begitu rawan. Jumlah masyarakat Indonesia itu banyak, namun dari jumlah yang sedemikian banyak hampir keseluruhan condong sebagai konsumen, dan sebagian masih awam sekali, bahkan dianggap buta akan apa yang disebut dengan hak-hak konsumen yang wajib dipenuhi.[1] Lalu bagaimana hukum perlindungan konsumen memandang masalah KPR ini, penulis kemudian memilih tema ini untuk menjawab segala kebuntuan informasi tentang KPR tersebut sebagai salah satu cara untuk membantu konsumen yang masih awam.

1.2 Rumusan Masalah

Dalam pembahasan masalah KPR ini penulis membatasi rumsan masalah atas beberapa hal, yaitu:

1.         Apa pengertian KPR?

2.         Bagaimanakah aplikasi sistem KPR?

3.         Bagaimana KPR dalam perspektif hukum positif?

4.         Bagaimana contoh kasus konsumen KPR?

1.3 Tujuan Penulisan

Dalam penyusunan makalah KPR ini penulis memiliki tujuan sebagai berikut:

1.         Untuk mengetahui apa pengertian KPR

2.         Untuk mengetahui bagaimanakah aplikasi sistem KPR

3.         Untuk mengetahui bagaimana KPR dalam perspektif hukum positif

4.         Untuk mengetahui bagaimana contoh kasus konsumen KPR

BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. (Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman). Sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan (Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman). Pemukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan (Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman).

Rumah yang dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan dapat dijual kepada konsumen dengan sistem pembayaran lunas. Tetapi tidak setiap orang mempunyai kemampuan untuk membeli rumah yang yang dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan dengan sistem pembayaran lunas disebabkan oleh keterbatasan kemampuan ekonomi. Untuk memberikan kesempatan kepada konsumen agar dapat memiliki rumah yang dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan dapat ditempuh dengan cara pembelian rumah secara kredit melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Kata kredit berasal dari bahasa Romawi, “credere” (dalam bahasa Belanda: vertrouwen, Inggris: believe, trust, confidence) yang artinya ‘percaya’. Kepercayaan ini merupakan dasar dari setiap perikatan, yaitu seseorang berhak menuntut sesuatu dari orang lain. Elemen dari kredit adalah adanya 2 pihak, kesepakatan pinjam meminjam, kepercayaan, prestasi, imbalan, dan jangka waktu tertentu. Pengertian di atas menunjukkan bahwa kredit mempunyai arti yang luas, yang mempunyai objek benda.[2] Molenaar[3] mengemukakan bahwa kredit adalah meminjamkan benda pada peminjam dengan kepercayaan, bahwa benda itu akan dikembalikan dikemudian hari kepada pihak yang meminjamkan. M.Jakile mengemukakan bahwa kredit adalah suatu ukuran kemampuan dari seseorang untuk mendapatkan sesuatu yang bernilai ekonomis sebagai ganti dari gajinya untuk membayar kembali hutangnya pada tanggal tertentu.[4]

Pengertian kredit disebutkan juga dalam Pasal 1 angka 11 Undang-undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, yaitu penyedia uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dan pihak lain yang mewajibkan pihak-peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Adapun dalam Pasal 1 angka 4 Naskah Perjanjian Kredit Bank Tabungan Negara dinyatakan bahwa Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit yang diberikan oleh Bank kepada Debitur untuk digunakan membeli rumah dan/atau berikut tanah guna dimiliki dan dihuni atau digunakan sendiri. Johannes Ibrahim menyatakan bahwa Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah salah satu bentuk kredit consumer yang dikenal pula dengan nama “housing loan” (pinjaman yang diberikan untuk pembelian rumah). Pemberian fasilitas ini ditujukan untuk konsumen yang membutuhkan rumah digunakan untuk kepentingan pribadi, keluarga atau rumah tangga, tetapi tidak ditujukan untuk kepentingan yang bersifat komersial dan tidak memiliki pertambahan nilai barang dan jasa dimasyarakat.[5] Berdasarkan pengertian diatas dapat disimpulkan pengertian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit yang diberikan oleh bank kepada debitur yang digunakan untuk pembelian rumah beserta hak atas tanahnya yang dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan, dalam jangka waktu tertentu debitur mengembalikan kredit (utangnya) kepada bank disertai dengan pemberian bunga. Rumah yang dibeli oleh debitur menjadi jaminan pelunasan kredit (utang) debitur kepada bank yang dibebani hak tanggungan.[6]

2.2 Aplikasi Sistem KPR

2.2.1 Persiapan Pengajuan KPR[7]

1.      Tentukan rumah yang akan dibeli

Carilah rumah dengan mempertimbangkan kedekatannya dengan tempat kerja, dengan pendidikan dan kegiatan ekonomi.

2.      Sesuaikan harga dengan income

Dalam memilih rumah harganya harus sesuai dengan pendapatan agar menunjang kelancaran dari pembayaran angsuran setiap bulannya.

3.      Berkonsultasi dengan pihak Bank

Bertanya-tanya pada pihak bank adalah salah satu langkah untuk menjalin hubungan baik dengan pihak bank.

4.      Investasi untuk biaya awal

Melakukan investasi dana untuk pembiayaan awal, DP, Biaya jadi dan biaya notaris untuk menunjang kelancaran proses pra KPR.

2.2.2 Syarat KPR[8]

1.      Fotokopi KTP suami/istri

2.      Akta nikah/cerai

3.      Fotokopi kartu keluarga (KK)

4.      Surat keterangan belum memiliki rumah (untuk beberapa daerah saja)

5.      Pas foto suami/istri 3x4

Tambahan dokumen untuk karyawan

1)      Slip gaji asli (berstempel perusahaan)

2)      Nomor pokok wajib pajak (NPWP)

3)      Buku rekening tabungan selama 3 bulan terahir

Sedangkan untuk wiraswasta

[1]   Fotokopi SIUP

[2]   NPWP

[3]   Catatan rekening bank

[4]   Surat izin praktik (untuk professional)

[5]   Slip transaksi perusahaan

2.2.3 Tahap Akad[9]

1.      Melunasi BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan) 5% dari harga rumah

2.      Asuransi properti

3.      Provisi kredit

4.      Biaya notaris untuk perikatan jual beli

2.2.4 Pihak-pihak yang Terlibat[10]

1.      Penyelenggara pembangunan perumahan

Bisa berbentuk perseorangan warga negara Indonesia, Perseroan terbatas (PT) atau Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perum Perumnas)

2.      Pembeli rumah

Orang per orang atau badan hukum yang membeli rumah yang dibangun oleh penyelenggara perumahan dengan sistem kredit.

3.      Bank

Pihak yang menyediakan dana atau pembiayaan pemilikan untuk pembelian rumah secara kredit melalui perjanjian utang piutang atau perjanjian kredit dengan pembeli rumah.

4.      Notaris

Pejabat umum yang membuat perjanjian utang piutang atau perjanjian kredit antara bank dan pembeli rumah.

5.      Pejabat pembuat akta tanah

Pejabat umum yang membuat akta jual beli hak atas tanah beserta bangunan rumah antara penyelenggara pembangunan perumahan dengan pembeli rumah, surat kuasa membebankan Hak tanggungan dan membuat akta pemberian Hak tanggungan atas hak atas tanah beserta bangunan rumah yang dibeli oleh pembeli rumah.

6.      Kantor pertanahan kabupaten/kota

Instansi yang menerbitkan sertifikat hak atas tanah atas nama penyelenggara pembangunan perumahan, sertifikat hak atas tanah atas nama pembeli rumah dan sertifikat hak tanggungan atas hak atas tanah beserta bangunan rumah yang dibebani dengan hak tanggungan.

2.2.5 Prosedur Pembelian Rumah dengan KPR[11]

1.      Pembeli rumah menentukan pilihan rumah yang akan dibeli

Menentukan bentuk, jenis dan karakteristik lengkap rumah.

2.      Kesepakatan harga jual beli rumah antara penyelenggara pembangunan perumahan dan pembeli rumah

Setelah sepakat dengan harga secara lunas kemudian pembeli memberi uang muka atau tanda jadi kepada penyelenggara perumahan dan diberi kwitansi bukti pembayaran sebagai hasil penerimaan uang.

3.      Penyelenggara pembangunan perumahan menghubungi bank yang akan menyediakan dana untuk pembayaran pembelian rumah

Penyelenggara perumahan menghubungi bank yang akan membayar harga pembelian rumah pada penyelenggara.

4.      Pemberian utang atau kredit oleh bank kepada pembeli rumah

Pembeli rumah mengajukan kredit pada bank jika disetujui maka dibuatlah perjanjian utang atau kredit antara keduanya.

5.      Pembuatan akta jual beli oleh pejabat akta tanah

Sebelum pembuatan akta Pajak Penghasilan dan juga BPHTB oleh pembeli rumah. Dengan dibuatnya akta maka hak atas tanah beserta bangunan pindah dari penyelenggara rumah ke pembeli rumah.

6.      Pendaftaran pemindahan hak atas tanah karena jual beli

Pendaftaran pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota  untuk mengubah nama pemegang hak atas tanah dalam sertifikat dari penyelenggara rumah ke pembeli rumah.

7.      Pembuatan surat kuasa membebankan hak tanggungan

PPAT membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKHMT).

8.      Pembebanan hak tanggungan atas rumah beserta hak atas tanahnya

Hak tanggungan diterima Bank dari pembeli rumah sebagai jaminan hutang dikuatkan dengan adanya Sertfikat Hak Tanggungan yang disimpan oleh Bank.

9.      Pelunasan harga rumah dengan sistem kredit

Angusuran dibayar tiap bulan oleh pembeli rumah hingga jangka waktu yang telah ditentukan

10.  Penghapusan hak tanggungan (roya)

Bank memberi tahu Kantor Pertanahan Kabupaten/kota untuk menghapuskan roya karena dianggap pembeli telah membayar lunas.

11.  Penyerahan sertifikat hak atas tanah beserta rumah

Ketika semua telah lunas bank menyerahkan sertifikat hak atas tanah pada pembeli.

2.3 KPR dalam Perspektif Hukum Positif

2.3.1 Hak dan Kewajiban Konsumen, Pengembang (Developer) dan Pihak Bank

1.      Konsumen. Berkewajiban membayar sesuai syarat dan cara pembayaran dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Jika terlambat maka didenda atau ditegur, dan apabila jika tidak bisa membayar maka perjanjian dibatalkan dan uang yang dibayar dipotong ganti rugi pengembang. Hak konsumen sesuai pasal 4 UUPK.

2.      Pengembang (Developer). Kewajibannya adalah menyerahkan barang yang sudah dibayar dan menjamin pembeli dapat memiliki barang dengan tentram serta bertanggung jawab pada cacat-cacat yang tersembunyi.[12] Haknya menerima pembayaran dan berhak mengalihkan perjanjian kepada pihak ketiga (bank) dalam urusan pembayaran.

3.      Pihak bank. Kewajiban memberikan kredit sesuai porsi yang dimohonkan oleh pemohon kredit. Haknya memperoleh informasi yang jelas dan benar tentang keadaan keuangan dari kosumen. Berhak juga atas pembayaran angsuran yang ditambah bunga dan denda serta jaminan.[13]

2.3.2 Perlindungan terhadap Konsumen Kredit Pemilikan Rumah (KPR) terhadap Perjanjian Baku dari Bank

UU Perlindungan Konsumen dalam Pasal 18 melarang dengan tegas pencantuman Klausal baku pada setiap dokumen dan atau penyampaian yang tujuannya merugikan konsumen, bahkan pada ayat (3) ditegaskan bahwa “Setiap klausula baku yang ditetapkan oleh pelaku usaha pada dokumen atau perjanjian yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dinyatakan batal demi hukum.[14]

2.3.3 Kedudukan dan Peranan UUPK Nomor 8 Tahun 1999 dan UU Perumahan dan Kawasan Pemukiman (UU PKP) Nomor 1 Tahun 2011 dalam Perlindungan Konsumen KPR

Jika klausul baku telah diatur dalam UUPK maka ada hal lain dalam Bab IV Pasal 8-17 UUPK yakni tentang larangan yang tidak boleh dilakukan oleh pelaku usaha. Pelanggaran atas tindakan tersebut harus dipertanggungjawabkan dengan pemberian ganti rugi (Pasal 7 huruf (f) UUPK) kecuali pelaku usaha membuktikan bahwa itu kesalahan konsumen (Pasal 19 UUPK). Karena pelaku usaha telah dibebankan tanggung jawab untuk membuktikan diri tidak bersalah atas kerugian yang timbul (Pasal 28 UUPK). Ada juga tentang sanksi (dalam Bab XIII mulai Pasal 60-63 UUPK). Sanksinya meliputi adiministratif, pidana dan pidana tambahan.[15]

Pada Pasal 62 UUPK juga menyebutkan tentang sanksi terhadap pelanggaran yang dilakukan pelaku usaha, disebutkan bahwa “Pelaku usaha yang melanggar ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 8, Pasal 9, Pasal 10, Pasal 13 ayat (2), Pasal 15, Pasal 17 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c, huruf e dan ayat (2) dan Pasal 18, dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp. 2.000.000.000,00 (du miliar rupiah).[16]

Dalam Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (UU PKP), bahwa negara bertanggung jawab untuk melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman dan harmonis. Selanjutnya dalam pasal 134 UU PKP disebutkan bahwa “Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana dan utilitas umum yang diperjanjikan.”

Dalam Pasal 140 UU PKP menyebutkan bahwa “Setiap orang dilarang membangun perumahan, dan/atau pemukiman di tempat yang berpotensi dapat menimbulkan bahaya bagi barang ataupun orang”.

Proses perencanaan, pembangunan, pemanfaatan dan pengendalian perumahan dan kawasan pemukiman semuanya telah diatur dalam UU PKP sehingga apabila terjadi pelanggaran yang dilakukan oleh pengembang yang merugikan konsumen, maka berdasarkan Pasal 151 ayat (1) dan (2) UU PKP dan Pasal 157 UU PKP, pihak pengembang perumahan dikenakan sanksi pidana. Pasal 151 ayat (1) UU PKP menyebutkan bahwa: “Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak membangun sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp. 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah)”.

Sedangkan dalam Pasal 151 ayat (2) UU PKP juga menyebutkan mengenai pidana tambahan yaitu “Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan”.

Kemudian Pasal 157 UU PKP menyebutkan bahwa “Setiap orang yang dengan sengaja membangun perumahan dan/atau pemukiman di tempat yang berpotensi dapat menimbulkan bahaya bagi barang ataupun orang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 140, dipidana dengan pidana kurungan paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah).”[17]

2.3.4 Mekanisme Penyelesaian Sengketa Konsumen Pihak-pihak dalam KPR

UUPK pada Pasal 45 ayat 1-4 menyatakan setiap konsumen dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum, penyelesaian sengketa dapat ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela pihak yang bersangkutan. Selain itu juga dijelaskan bahwa tidak saja sanksi pidana yang dipertanggungjawabkan tapi juga yang lainnya.[18] Ada dua jenis penyelesaian yang sering dilakukan konsumen jika terjerat masalah yaitu:

1.      Penyelesaian sengketa secara damai. Adalah penyelesaian yang dilakukan oleh kedua belah pihak yang bersengketa tanpa melalui pengadilan ataupun BPSK dan tidak bertentangan dengan UUPK.

2.      Penyelesaian sengketa melalui lembaga tertentu. Jika damai tidak lagi bisa menyelesaikan masalah maka sesuai UUPK Pasal 45 ayat (1) setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum. Siapa saja yang berhak menggugat pada Pasal 46 UUPK. Pada pasal 23 UUPK disebutkan juga jika konsumen boleh saja menggugat pelaku usaha yang tidak mau peduli dengan keluhan konsumennya. Bisa melalui BPSK dan peradilan umum.[19] Selain BPSK dan peradilan umum ada penyelesaian di Peradilan Tata Usaha Negara (TUN). Penyelesaian dengan Peradilan TUN adalah penyelesaian terhadap masalah pelanggaran konsumen yang dilakukan oleh pelaku penyelenggara pemerintah.[20]

2.4 Contoh Kasus Konsumen KPR

Kredit Pemilikan Rumah adalah solusi bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah secara cepat. Sistem ini banyak dipilih oleh masyarakat dalam transaksi jual beli perumahan. Namun dibalik itu, banyak juga permasalahan yang terjadi saat memilih transaksi ini. Banyak keluhan yang diutarakan oleh masyarakat terkait KPR. Mereka mengeluh kepada KPR ID dan juga BPSK. Beberapa hal yang menjadi keluhan adalah masalah bunga yang seakan menguntungkan pihak bank, sertifikat yang belum diserahkan setelah kredit selesai dan lainnya.

Sebuah contoh kasus terjadi di Kota Tanjung pinang antara konsumen dan developer. Ibu Rosdiawati sebagai konsumen melakukan kredit rumah dengan PT Duta Perumahan Intisakti. Pemberi kredit adalah Bank Tabungan Negara (BTN) cabang Tanjung pinang. Ibu Rosdiawati sudah membayar uang muka sebesar Rp. 38 juta. Pada saat serah terima kunci, panel stok kontak belum terpasang.

Saat awal menempati, pagar di belakang rumah yang baru saja dibangun mengalami keretakan dan ada yang roboh. Walaupun pihak pengembang perumahan sudah memperbaikinya, namun bangunan pagar tersebut kembali retak.

Selanjutnya pada Oktober 2011, muncul retakan kembali di dinding rumah. Selain itu plafon kamar juga bocor. Saat itu ibu Rosdiawati melapor ke PT Duta perumahan intisakti, pihak yang membangun rumah ini. Beberapa kali menghubungi pihak pengembang mengenai masalah ini, akan tetapi keluhan ini tidak ditanggapi.

Setelah beberapa kali menghubungi pihak pengembang dan tidak ditanggapi, Ibu Rosdiawati melanyangkan gugatan secara tertulis. Hingga saat ini rumah tersebut sudah memasuki tahun keempat, tetap tidak ada jaminan atau kejelasan bahwa rumah itu tidak akan bermasalah lagi.

Informasi yang diperoleh bahwa rumah itu dibangun diatas tanah timbunan. Hal ini tidak pernah dijelaskan pihak pengembang perumahan disaat transaksi awal. Akhirnya Ibu Rosdiawati mengajukan gugatannya ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Tanjungpinang. Dalam gugatan yang diajukannya, Ibu Rosdiawati menginginkan uang sebesar Rp. 130.653.000 dikembalikan. Uang itu terdiri dari kerugian uang muka, pembelian materai, administrasi akad kredit rumah dan pembiayaan cicilan KPR dari tahun 2011 hingga 2014. Sedangkan kerugian immateril sekitar Rp. 57 Juta.

Keputusan BPSK pada 21 Mei lalu adalah gugatan dari penggugat (Ibu Rosdiawati) dikabulkan sebagian. Pihak tergugat (PT Duta Perumahan Intisakti) dihukum membayar kerugian penggugat  Rp. 135.653.630. Kemudian pihak BTN Tanjung pinang diperintahkan untuk menghentikan pembiayaan kredit KPR kepada penggugat.

Dari hasil keputusan BPSK tersebut, Direktur Utama PT Duta Perumahan Intisakti mengajukan keberatan ke Pengadilan Negeri Tanjung pinang yang dinilainya cacat hukum. Namun gugatan pihak pengembang tersebut ditolak oleh majelis hakim dan keputusan BPSK harus dijalankan. Ketua Majelis Hakim dalam amar putusannya menyatakan, berdasarkan bukti-bukti dan keterangan ahli dalam persidangan, bahwa tidak ada hal-hal yang mendukung permohonan keberatan PT Duta Perumahan Intisakti. Dengan demikian gugatan dari pengembang perumahan ini ditolak.[21]

Dari satu contoh kasus diatas, dapat diketahui bahwa setiap ada kasus atau permasalahan dalam Kredit Pemilikan Rumah dapat diselesaikan yang pertama dengan melaporkan terlebih dahulu pihak yang bersangkutan, seperti developer atau pengembang perumahan. Kedua, jika developer tidak menanggapi atau tidak ada kejelasan dan jawaban atas keluhan yang diberikan, konsumen bisa melakukan pelaporan kepada BPSK setempat agar permasalahan ini bisa diselesaikan. Namun bila salah satu pihak masih tidak terima atas keputusan BPSK, permasalahan bisa naik ke peradilan negeri setempat. Jika memang konsumen dirugikan, dan bukti-bukti kerugian itu ada, maka konumen akan mendapatkan ganti rugi atas kerugian yang terjadi.

Meskipun ada pengembang yang melanggar ketentuan ada juga pengembang yang taat pada Undang-undang, salah satunya adalah PT Fajar Bangun Raharja (FBR). Menurut Bapak M. Suryanto pelayanan dan pengaduan FBR ada 200-an klaim menyangkut kualitas bangunan, kerusakan ringan sebelum ditempati dan fasilitas perumahan. Pihak FBR memenuhi semua klaim, selain karena diberikan tenggang waktu 100 hari setelah akad kredit juga karena kesadaran FBR bahwa itu adalah tanggung jawab mereka.

Seorang konsumen perumahan Josroyo Indah salah satu perumahan yang dibangun PT. FBR menuturkan bahwa ia telah mengajukan klaim ke PT. FBR karena sebagian besar rumah yang dibelinya secara kredit telah rusak sebelum dihuni (genteng banyak yang pecah, slot pintu hilang, instalasi listrik hilang, kaca jendela ada yang pecah), namun setelah ia menghubungi pengembang dalam jangka waktu satu minggu (7 hari) telah dilakukan perbaikan oleh PT. FBR. Bahkan dari hasil penelitian juga diketahui bahwa tidak ada satupun klaim yang diajukan diteruskan sampai ke Pengadilan Negeri. Tanggung jawab yang ditunjukkan oleh PT FBR ini sejalan dengan Pasal 19 UUPK bahwa pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan/kerugian konsumen dan ganti rugi tersebut dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang yang serupa atau senilai.[22]

BAB III

PENUTUP

3.1 Kesimpulan

Pengertian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit yang diberikan oleh bank kepada debitur yang digunakan untuk pembelian rumah beserta hak atas tanahnya yang dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan, dalam jangka waktu tertentu debitur mengembalikan kredit (utangnya) kepada bank disertai dengan pemberian bunga. Rumah yang dibeli oleh debitur menjadi jaminan pelunasan kredit (utang) debitur kepada bank yang dibebani hak tanggungan. Aplikasi sistem KPR meliputi persiapan pengajuan KPR dengan memenuhi beberapa syarat-syarat tertentu, kemudian terjadi tahap akad diantara pihak-pihak yang terkait kemudian langsung kepada pengurusan surat-surat di instansi-instansi yang terkait. KPR dalam hukum positif diatur dalam UU Perumahan dan Kawasan Pemukiman (UU PKP) dan UU Perlindungan Konsumen (UUPK). Penerapan hukum positif tersebut terlihat pada salah satu kasus yang terjadi di Tanjung Pinang dimana seorang konsumen oleh BPSK dimenangkan dalam kasus permintaan ganti rugi karena tidak sesuainya kondisi rumah pada saat penyerahan kunci dengan perjanjian sebelumnya. Namun ada juga kasus-kasus keluhan yang langsung ditujukan kepada pengembang yang langsung ditanggapi dengan melakukan penggantian atas kerusakan yang ada.    

3.2 Saran

Dalam memilih KPR haruslah lebih selektif dalam memilih pengembang, karena pengembang seringkali lalai dalam melakukan kewajibannya dan tidak bertanggung jawab.

DAFTAR PUSTAKA

Badrulzaman, Mariam Darus. 1994.  Aneka Hukum Bisnis. Bandung: Penerbit Alumni.

Ibrahim, Johannes. 2004. Mengupas Tuntas Kredit Komersial dan Konsumtif dalam Perjanjian Kredit Bank (Perspektif Hukum dan Ekonomi). Bandung: Mandar Maju.

Molenaar. 1978. Kredit. Tjenk Willink Zwolle.

Santoso, Urip. 2004. Hukum Perumahan. Jakarta: Kencana Prenadamedia Group.

Subekti. 1978. Pokok-pokok Hukum Perdata. Bandung: PT. Intermasa.

Widjaja, Gunawan & Ahmad Yani. 2003. Hukum tentang Perlindungan Konsumen. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama.

Dolfi Sandag: Perlindungan Hukum bagi Konsumen terhadap Pengembang Perumahan dalam Perspektif Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011,  Lex et Societatis, vol. III, No. 2, Mar 2015.

Harjono: Perlindungan Hukum terhadap Konsumen yang Menderita Kerugian dalam Transaksi Properti Menurut Undang-undang Perlindungan Konsumen (Studi pada Pengembang Perumahan PT. Fajar Bangun Raharja Surakarta), Yustisia, Edisi Nomor 68, Mei-Agustus 2006.

Purbandari: Kepastian dan Perlindungan Hukum pada Pemasaran Properti dengan Sistem Pre Project Selling, Nomor 320, Mei 2012.

Sugondo: Tinjauan Mengenai Perlindungan terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dalam Kaitannya dengan Penerapan Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, 2008.

UU Perlindungan Konsumen Nomor 8 Tahun 1999

Majalah Bank.1974. Medan.

Uswatul Khusna dkk, Makalah Perlindungan Konsumen di Bidang Perumahan, http://pipitsukardi0.blogspot.co.id/2013/10/makalah-hukum-perlindungan-konsumen/ diakses tanggal 30 Oktober 2015 pukul 10.52 WIB

http://microgist.blogspot.co.id/2015/04/simulasi-kpr-btn-tips-kredit-rumah diakses tanggal 10 november 2015 pukul 00.00 WIB.

http://regalianews.com/index.php/2015/07/01/gugatan-developer-perumahan-mahkota-alam-raya-ditolak/ diakses tanggal 10 November 2015 pada pukul 20.00 WIB.

---

[1] Gunawan Widjaja & Ahmad Yani, Hukum tentang Perlindungan Konsumen, (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2003), hlm. 9.

[2] Mariam Darul Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, (Bandung: Penerbit Alumni, 1994), hal.137.

[3] Molenaar, Kredit, Tjenk Willink Zwolle, 1978, hal.5.

[4] Majalah Bank, Medan 1974, hal. 9.

[5] Johannes Ibrahim, Mengupas Tuntas Kredit Komersial dan Konsumtif dalam Perjanjian Kredit Bank (Perspektif Hukum dan Ekonomi), (Bandung : Mandar Maju, 2004), h. 229.

[6] Urip Santoso, Hukum Perumahan, (Jakarta: Kencana Prenadamedia Group, 2004), h. 230.

[7] http://microgist.blogspot.co.id/2015/04/simulasi-kpr-btn-tips-kredit-rumah diakses tanggal 10 november 2015 pukul 00.00 WIB.

[8] Ibid,.

[9] Ibid,.

[10] Urip Santoso, Hukum..., hlm. 231

[11] Ibid,.

[12] Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata, (Bandung: PT. Intermasa, 1978). hlm 135.

[13] Sugondo: Tinjauan Mengenai Perlindungan terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dalam Kaitannya dengan Penerapan Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, 2008.

[14] UU Perlindungan Konsumen Nomor 8 Tahun 1999

[15] Sugondo: Tinjauan.....

[16] Dolfi Sandag: Perlindungan Hukum bagi Konsumen terhadap Pengembang Perumahan dalam Perspektif Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011,  Lex et Societatis, vol. III, No. 2, Mar 2015.

[17] Ibid,.

[18] Uswatul Khusna dkk, Makalah Perlindungan Konsumen di Bidang Perumahan, http://pipitsukardi0.blogspot.co.id/2013/10/makalah-hukum-perlindungan-konsumen/ diakses tanggal 30 Oktober 2015 pukul 10.52 WIB

[19] Sugondo: Tinjauan.....

[20] Purbandari: Kepastian dan Perlindungan Hukum pada Pemasaran Properti dengan Sistem Pre Project Selling, Nomor 320, Mei 2012.

[21] http://regalianews.com/index.php/2015/07/01/gugatan-developer-perumahan-mahkota-alam-raya-ditolak/ diakses tanggal 10 November 2015 pada pukul 20.00 WIB.

[22] Harjono: Perlindungan Hukum terhadap Konsumen yang Menderita Kerugian dalam Transaksi Properti Menurut Undang-undang Perlindungan Konsumen (Studi pada Pengembang Perumahan PT. Fajar Bangun Raharja Surakarta), Yustisia, Edisi Nomor 68, Mei-Agustus 2006.